בעולם הנדל"ן התחרותי של היום, ההבדל בין פרויקט רווחי לבין כישלון יקר עשוי להיות טמון בפרטים הקטנים ובהבנה מעמיקה של נתוני השוק. שגיא יצחקי, שמאי מקרקעין מוסמך ובעל ניסיון עשיר, מיצב את עצמו כשותף אסטרטגי ליזמים וקבלנים המבקשים להשיג יתרון תחרותי בשוק. פגשתי אותו לשיחה על האופן שבו שירותיו המקצועיים משנים את הדרך שבה יזמים וקבלנים מקבלים החלטות עסקיות.
שגיא, רבים מכירים אותך כשמאי מקרקעין המתמחה בעבודה עם עורכי דין, אתה מרחיב את השירותים גם לקבלנים ויזמים. מה מייחד את השירות שאתה מציע להם?
"נכון, התמקדתי בעבודה עם עורכי דין, והניסיון הזה העניק לי יתרון משמעותי," פותח יצחקי. "היזמים והקבלנים שעובדים איתי מקבלים הרבה יותר משמאות סטנדרטית. אני מביא שילוב נדיר של ראייה שמאית מקצועית, הבנה עמוקה של ההיבטים המשפטיים, והיכרות מעמיקה עם תהליכי תכנון ובנייה. זה מאפשר לי לזהות הזדמנויות והסתכלות רב-ממדית שחוסכת זמן וכסף ללקוחותיי."
באיזה אופן ההבנה המשפטית שלך מסייעת ליזמים דווקא? "ההבנה התכנונית היא קריטית בכל שלב בפרויקט נדל"ן. למשל, כשיזם שוקל רכישת קרקע, אני לא מסתפק בהערכת שווי בסיסית. אני בוחן את מצבה התכנוני, את הזכויות המשפטיות, את החשיפה להיטלים, ואת הפוטנציאל העתידי שלה.
אתה מזכיר הפחתת היטלים. זה נשמע כמו תחום שיכול להשפיע משמעותית על הרווחיות של פרויקטים.
יצחקי מחייך. "בהחלט. רבים מהיזמים לא מודעים לכך שהיטלי ההשבחה וחיובי פיתוח אחרים ניתנים לעתים לערעור ולהפחתה משמעותית. הצלחנו להפחית את היטל ההשבחה ב-40% בפרויקט מגורים. מדובר בחיסכון של מיליוני שקלים. החוזק שלי נובע מהיכולת להכיר את התקדימים המשפטיים הרלוונטיים ולשלב אותם עם ניתוח שמאי מקצועי."
איך אתה עוזר ליזמים בתחום ההתחדשות העירונית, תחום שהפך מורכב יותר ויותר?"התחדשות עירונית היא תחום שדורש מומחיות ייחודית," מסביר יצחקי. "אני מלווה יזמים מהשלב הראשוני של בחינת ההיתכנות הכלכלית, דרך הערכת יחסי התמורות הנכונים, ועד לניהול המו"מ עם הדיירים והרשויות. השילוב של הבנה כלכלית ומשפטית מאפשר לי להציע פתרונות יצירתיים שמקדמים פרויקטים תקועים."
שגיא, מה לגבי ליווי במהלך תהליכי התכנון והבנייה עצמם? "זה בדיוק היתרון של הגישה ההוליסטית שלי," מדגיש יצחקי. "אני לא נעלם אחרי שלב הייעוץ הראשוני. אני מלווה את היזמים והקבלנים לאורך כל הדרך, ומייעץ בנקודות קריטיות כמו החלטות על שינויי תכנון, תמהיל דירות אופטימלי, וכדאיות כלכלית של תוספות או שינויים. לדוגמה, באחד הפרויקטים המליצתי ליזם על שינוי בתמהיל הדירות בהתבסס על ניתוח נתוני השוק העדכניים ביותר. השינוי הגדיל את הרווחיות הכוללת בכ-15%."
האם השימוש בטכנולוגיה משחק תפקיד בשירותים שאתה מציע?"ללא ספק," עונה יצחקי בהתלהבות. "אנחנו משתמשים בכלים טכנולוגיים מתקדמים לניתוח נתוני שוק בזמן אמת, למעקב אחר מגמות מחירים ולזיהוי הזדמנויות. לדוגמה, פיתחנו מודל ניתוח ייחודי שמשלב נתוני מכירות בפועל, מידע תכנוני והיבטים משפטיים כדי לספק תחזיות מדויקות יותר לגבי שווי עתידי של נכסים."
יצחקי מוסיף: "הטכנולוגיה מאפשרת לנו גם לספק ללקוחות תמונת מצב עדכנית לגבי הפרויקטים שלהם באמצעות דוחות אינטראקטיביים ומערכות מעקב מתקדמות."
מה לדעתך האתגר המשמעותי ביותר שעומד בפני יזמים וקבלנים בשוק הנדל"ן הישראלי כיום? "אי-ודאות רגולטורית ותכנונית," משיב יצחקי ללא היסוס. "השינויים התכופים במדיניות, ההתארכות של הליכי התכנון והרישוי, והמורכבות הגוברת של הרגולציה – כל אלה מקשים על היכולת לתכנן קדימה בביטחון. כאן בדיוק טמון היתרון של עבודה עם מומחה שמתמצא הן בהיבטים השמאיים והן בהיבטים המשפטיים והתכנוניים."
איך אתה עוזר ליזמים להתמודד עם אי-הוודאות הזו? "אני מסייע להם לנהל סיכונים באופן חכם ולזהות הזדמנויות גם בתוך המורכבות. לדוגמה, שינויי תב"ע או תכניות מתאר חדשות יכולים להיתפס כאיום, אבל לעתים קרובות הם מייצרים הזדמנויות למי שיודע לזהות אותן. אני מנתח את ההשלכות של שינויים אלה ומייעץ ללקוחותיי כיצד למקסם את התועלת מהם או להתמודד עם האתגרים שהם מציבים."
לסיום, שגיא, איזו עצה תוכל לתת ליזמים וקבלנים שמתמודדים עם שוק תחרותי ומאתגר? יצחקי מהרהר לרגע. "ההצלחה בשוק הנדל"ן של היום מחייבת שילוב של ראייה אסטרטגית ארוכת טווח עם התמקצעות בפרטים. אני ממליץ ליזמים וקבלנים לאמץ גישה מבוססת נתונים ולהסתמך על מומחים שיכולים לספק להם תמונת מצב מקיפה, הכוללת את כל ההיבטים המשפטיים, התכנוניים והכלכליים. הפרויקטים המוצלחים ביותר נולדים מתוך הבנה עמוקה של השוק והיכולת לזהות הזדמנויות שאחרים מפספסים."
מסיים יצחקי: "בסופו של יום, הערך האמיתי שאני מביא ללקוחותיי הוא היכולת לראות את התמונה המלאה ולהפוך מידע מורכב להחלטות עסקיות חכמות. זה מה שהופך יזם טוב למצוין."
